Аналитическое юридическое заключение о правовых особенностях функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости и рентных фондов

По заданию крупной строительно-девелоперской компании подготовлено аналитическое юридическое заключение о правовых особенностях функционирования в РФ закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категориям фондов недвижимости и рентных фондов и проведен комплексный финансово-правовой анализ возможности структурирования в формате ЗПИФа проекта по строительству жилого комплекса.

В юридическом заключении рассмотрены:

• общие положения о паевых инвестиционных фондах, процедуры создания и формирования закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) и рентного фонда, вопросы налогообложения и др.;
• институт квалифицированных инвесторов применительно к целям проекта и потенциальному составу инициаторов и участников проекта;
• финансовые потоки, доходы и допустимые расходы фонда, выплаты владельца инвестиционных паев и пр.;
• принципиальная возможность и достижимость целей оптимизации структуры данного строительно-инвестиционного проекта в формате ЗПИФа.

Анализ проекта включал рассмотрение двух вариантов реализация квартир на стадии строительства: путем уступки прав из договора долевого участия в строительстве управляющей компанией Д.У. ПИФ покупателям жилья и путем заключения управляющей компанией Д.У. ПИФ с покупателями жилья предварительных договоров.

Первый вариант можно реализовать как в рамках ПИФа с квалифицированными инвесторами, так и в ПИФе без квалифицированных инвесторов. Минусом данной схемы является недостаточная налоговая оптимизация: операция по уступке прав из договора долевого участия в строительстве облагается НДС, при этом налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Таким образом, реальная экономия возникает только в отношении квартир, которые будут реализованы как готовое жилье по завершении строительства.

Реализация второго варианта, решающего проблему недостаточной налоговой оптимизации, также возможна, при соблюдении ряда заявленных заказчиком условий:

• формирование фонда денежными средствами в сумме, достаточной для финансирования строительства;
• регистрация застройщиком договора долевого участия в строительстве; финансирование (по договору долевого участия в строительстве или договору купли-продажи будущей недвижимой вещи) управляющей компанией Д.У. ПИФ строительства за счет средств фонда;
• заключение управляющей компанией Д.У. ПИФ предварительных договоров купли-продажи с покупателям квартир; регистрация объектов недвижимости по завершении строительства на УК Д.У. ПИФ;
• заключение управляющей компанией Д.У. ПИФ договоров купли-продажи с покупателям квартир во исполнение предварительных договоров и реализация готового жилья.

Необходимым условием реализации данной схемы является использование ПИФ с квалифицированными инвесторами.